我国房地产行业市场发展概况分析【图】

    自上世纪 90年代以来，随着福利分房政策的退出和住房货币化的推广，在国家积极的财政政策刺激之下，全国房地产固定投资快速增长，房地产投资占全国 GDP的比例逐年上升。2000 年以来，我国城市化进程进入加速发展的阶段，城镇居民的收入水平持续提升，借助良好的经济形势，国内房地产行业也得到飞速发展，在国民经济中占据了重要地位，房地产市场整体表现活跃，房产价格与销售量快速增长，各地市场全面扩张。2005 年以后，为了促进房地产行业健康有序地发展，国家推出了一系列行业调控政策，这些政策对行业产生了较为显著的影响，房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。近几年国家为了抑制房价过度投机，进行房地产宏观调控，市场出现一定程度的回调，其后整个市场处于平稳发展态势，其发展状况呈现以下几方面的特征：

    1、房地产开发投资保持快速增长，2010 年以来增速出现回落

    2001 年至 2012 年，我国房地产开发投资保持每年 15%以上的快速增长，一直高于 GDP 增速。其中 2005 年-2007 年期间，房地产开发投资一直保持快速增长，除 2008 年至 2009 年期间受金融危机影响，房地产投资增速相对较低以外，期间增长率均保持在 20%以上。金融危机之后，房地产投资增速重新恢复高增长的状态。出于对房地产市场的调控目的，2010 年末以来，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。2014 年，我国房地产开发投资完成额达到 95,035 亿元，较上年同期增长 10.49%。2015年 1-9月， 全国房地产开发投资完成额达到 70,535 亿元， 同比增长2.6%； 其中，住宅投资 47,505 亿元，增长 1.7%，增速回落9.6个百分点，占房地产开发投资的比重为 67.3%。

房地产投资增长情况图

    据统计数据显示，2001-2015 年 9月，全国房地产投资占全社会固定资产投资的比重始终保持在 20%左右，反映了房地产投资在国民经济中的重要地位。2008年至 2015年 1-9月，房地产投资增幅与固定资产投资增幅相比略有波动。从趋势看，我国房地产投资将会继续保持增长态势，但鉴于宏观调控政策的影响以及市场的变化情况，房地产投资增速可能会继续出现低增长。

房地产投资与固定资产投资关系图

    2、土地供给总量保持平稳，土地成本持续上升

    根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 等规定， 商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让，我国土地出让制度的改革使得原本隐藏的土地价格被释放。加之我国地少人多、人口分布不均匀，18 亿亩耕地底线不能动摇，城市拆迁难度逐步加大，中心城市优质土地资源逐步减少等因素， 我国每年的土地出让面积并未发生较大幅度的变化，但是在商品房市场需求的拉动下，全国土地交易价格在自2005年起持续上升。2008年国家实行扩大投资规模、货币宽松政策后，2008年-2010 年，我国大中城市成交土地面积和成交土地总价均呈上升趋势，而 2011 年-2014 年，国家为了抑制房地产市场过度投机，采用了一定的调控政策，这一期间成交土地面积有所下滑，成交土地总价产生一定的波动。然而，从成交土地总价看出，2012-2014 年土地总价触底反弹，年均增幅超过 30%，2014年创下新高，达到18,797.24 亿元。

全国土地购置面积

全国土地成交总价

    3、房地产价格经过非理性上涨后逐渐回归理性

    2012年，全国商品房销售均价5,791 元/平方米，同比增长 8.1%，比 2011年增加 1.6个百分点。其中住宅销售价格较 2011年有较大的上涨，2012年均价为 5,430 元/平方米，同比增长8.7%，比 2011年高 3.1个百分点。2013年全国商品房销售均价继续大幅上涨，为6,237 元/平方米，同比增长 7.7%。其中住宅销售价格均价为 5,850 元/平方米，与2012 年同期相比增长 7.7%

    2014 年，受到宏观调控等因素影响，全国商品房销售均价环比涨幅逐渐缩小，2014 年 5月首次出现环比下降，截至2014年 12 月连续 8个月环比下降。2014 年 12 月全国商品房销售均价和住宅销售均价分别为 6,324 元/平方米和5,932 元/平方米，同比分别上升1.38%和 1.41%，房地产价格已逐渐回归理性。2015 年 9 月全国商品房销售均价和住宅销售均价分别为 6,844 元/平方米和6,544 元/平方米，同比分别上升 7.20%和 9.30%。

    4、商品住宅开发在房地产开发业务中所占比重保持稳定

    我国房地产开发投资以商品住宅开发投资为主，自 2005 年以来商品住宅开发投资额占房地产开发总投资额的比重均保持在65%以上。2012 年、2013 年、2014 年及 2015 年 1-9 月尽管比重有所下降，但依然维持在 68%左右。说明在未来较长一段时间内，在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到满足前，我国房地产开发投资仍将以商品住宅为主。

商品住宅开发投资占房地产开发投资比重

    5、2014 年至今宏观政策调控开始逐渐宽松，行业发展回归市场化

    2005 年以来，伴随房地产市场规模的快速增长，国家出台了一系列宏观调控政策，通过规范土地管理、差异化信贷、税收政策和限购政策等手段，抑制投资及投机性需求，并加大土地供应，加大保障房支持力度，合理引导住房消费，平衡市场供需，有效地抑制了房地产市场的过热增长。

    近年来，随着调控政策逐渐生效，房地产市场供需矛盾逐渐得到缓解，行业增速回归理性，2014 年开始，中央政策转变为以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，由单一抑制房价转变为促进房地产行业稳步发展，房地产市场行政调控政策相继放松或退出， 同时推出房贷、 税费等方面的优惠政策。 除北京、上海、广州和深圳以外，其他实施限购政策的城市逐步放松或取消限购。2014年 9月和 10月，央行会同银监会、财政部、住建部等部门下发通知，放松商业贷款和住房公积金贷款的限制政策，支持居民家庭合理的住房贷款需求。

    2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房商贷首付比例降至最低 40%，公积金贷款首套房首付比例降至最低20%；同日，财政部、国家税务总局联合下发通知，二手房交易免征营业税的条件由购房满 5 年改为满 2 年。2015 年 9 月 24 日，人民银行、银监会联合下发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款， 最低首付款比例调整为不低于 25%。 2015 年 11月 16日， 商务部、国家外汇管理局联合下发通知，取消商务部网站备案公示程序，外商投资房地产企业在完成前述工作流程后， 可按相关外汇管理规定到银行办理外商直接投资项下外汇登记等手续。

    相关报告：智研咨询（http://www.chyxx.com/）发布的《2016-2022年中国房地产行业市场供需预测及投资战略研究报告》