2016年中国房地产行业市场供需状况及发展趋势预测【图】

    一、我国房屋供应量状况

    自 2004 年以来，我国房地产市场供给保持较快增长，2011 年起供给趋于平稳。房地产新开工面积增长率波动相对较大，主要原因是房地产开发企业新开发项目的决策受当年房地产市场销售情况及政策导向影响明显。从 2010年末开始，房地产行业受到严格调控政策的影响，新开工面积增长率开始出现一定的波动，总体呈现下滑趋势；商品房竣工面积增长趋势整体保持平稳。2014 年，我国房屋新开工面积179,592 万平方米，同比下降10.74%；竣工面积107,459 万平方米，同比上升5.94%。2015 年1-9月，我国房屋新开工面积 114,814.31 万平方米，竣工面积50,967.04 万平方米。

房屋新开工面积与竣工面积

    二、我国房屋需求量状况

商品房销售额度与面积

    2004 年至 2007 年我国城市化的快速推进导致城市人口急剧增加，居民住房需求显著上升。 随着城市化率的提高， 刺激了城市住房刚性需求， 推高了房价。同时由于 2001年以后大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会，房地产行业投机性需求增加。2008 年受全球金融危机影响，房地产需求下滑，商品房销售面积同比下降14.72%。为刺激房地产需求，2008年底国务院出台政策刺激普通商品住房消费，2009 年商品房销售面积出现大幅回升，同比增长 43.63%。2010 年起为抑制房地产过热，政府连续出台政策限制房地产需求增长，2010 年至 2012 年商品房销售面积缓慢增长。2014年受全国经济下行压力较大，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求退出，2014年商品房销售面积和销售额双双下降。2014年商品房销售面积同比下降 7.58%，商品房销售额下降 6.31%。2015 年 1-9 月，我国商品房销售额为 56,744.81 亿元，同比增长15.27%；商品房销售面积为82,908.25 万平方米，同比增长7.49%。

    据统计，2014 年房地产行业销售净利润率为 15.00%，同比降低17.13%；2014 年房地产行业营业利润达到 6,143.13 亿元，未公布 2013年行业营业利润水平，2012 年房地产行业营业利润为 6,001.33 亿元。

    三、我国房地产行业发展趋势分析

    我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人口对住房的巨大需求， 稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断优化发展，以及持续的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展向好。但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和，行业发展逐渐趋于理性。随着市场环境的逐渐改变， 一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰， 行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。

    1、行业市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性

    近年来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时房地产市场规模不断增长，国家通过限购、兴建保障房等一系列措施，以及市场的自我调节，使得紧张的供需矛盾趋于缓和。部分三、四线城市在之前行业过热的时候大量兴建房地产项目，导致行业平稳发展后出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。随着土地成本的稳步上涨，建材价格及人工成本持续上升，房地产开发成本的上涨压力不断显现。并且，受到城市建设的逐渐完善，住房供需逐渐平衡等多方面因素的影响，近几年房地产企业的盈利水平逐渐平缓回归至合理水平，行业利润水平将趋于平稳。

    2、宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，城镇化进程加快，房地产业发展长期向好

    改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，2005-2014 年间，全国 GDP每年增长速度均超过 7%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在 6%以上。尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但预期国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期稳定发展创造了良好的经济环境。

    世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP有着密切的联系，当一个国家人均 GDP 在 600-800 美元时，房地产业进入高速发展期；当人均 GDP 进入1,300-8,000 美元时，房地产业进入稳定快速增长期。2014年我国人均GDP 约为 7,485 美元，房地产业仍处于稳定快速增长期。
房地产市场需求旺盛的主要原因在于人口的大规模向城市迁移，截至 2014年末，我国常住人口城镇化率水平为 54.77%，与发达国家平均 70%-80%的水平仍然存在一定差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在 30%-70%期间是加速城市化的时期。根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年） 》 ，到 2020年，我国常住人口城镇化率将达到 60%左右。依此推算，未来 6 年内我国常住人口城镇化率平均每年将提高 0.87 个百分点，城镇常住人口每年将新增 1,190万人，持续的新增住房需求仍客观存在，推动房地产业长期向好发展。

    3、房地产开发产品细分程度逐渐增强

    随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产的开发类型以及相配套的物业管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。物流地产、养老地产、旅游地产等新概念产品开始受到市场的广泛关注并成为部分房地产开发商尝试的转型方向。 产品差异化的竞争也使得开发企业更加注重为客户群体分类设计，提供满足差异化需求的多层次开发产品。

    4、行业集中度不断提升

    我国房地产行业经过近几年的高速发展后，供需矛盾逐渐缓解，行业进入发展新常态。受到行业增速逐步平缓，区域市场分化、优质土地资源减少等因素影响，房地产企业竞争越发激烈，行业内并购重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势。

    随着市场化程度的加深， 资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有较大市场影响能力的房地产企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场份额，行业的集中度也将因此而逐步提高，进而整个房地产市场趋向良性、有序的竞争。同时，行业领导企业将逐渐明确定位，在房地产细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。

    5、房地产投融资模式持续进化，行业运营模式不断创新

    近年来，房地产企业逐渐进化自身的投融资模式，不断探索轻资产运营的模式，加速与资本市场的融合。目前，房地产企业正利用资本市场，从通过开发、建设、销售获取利润的传统行业运营模式转向“轻资产、重运营”的创新运营模式。现阶段，房地产企业可以通过“小股操盘” 、合作开发的模式，主要利用自身品牌和建设管理能力的输出获取收益， 替代了以往凭借大量资金投入获取收益的开发模式。2014 年以来，国内一线城市土地价格已达到较高水平，抑制了房地产开发公司的业务；二线城市市场行情分化严重，促使房地产开发公司大幅调整经营策略；三四线城市产品去化较为困难，房地产开发公司主动去库存的压力增大。传统的房地产开发运营模式受到了挑战，部分房地产企业对自身业务也开始实行转型，从单纯的开发商转变为综合社区服务提供商，利用互联网概念，为住户提供综合的社区服务。房地产企业自身还通过设立房地产投资基金，在资本市场上募资，利用自身在房地产行业的优势，对市场上的优质项目进行投资以获取投资收益。未来，随着房地产行业及房地产金融的不断发展，房地产企业的投融资模式及运营模式将进一步多元化、个性化、定制化，与资本市场的结合更加紧密。

    相关报告：智研咨询（http://www.chyxx.com/）发布的《2016-2022年中国房地产行业市场供需预测及投资战略研究报告》