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房地产、家具、建材行业三者关联性分析【图】

    1、房地产行情回顾

    我国房地产行业成交面积具有明显的周期性。在过去 10 年,房地产行业共经历了 4 个周 期,每个周期的时间跨度为 2 年左右,前一年发展速度递增,后一年发展速度递减。

新房住宅销售面积周期性变化(月度)

    我国房地产行业成交面积具有明显的周期性。在过去 10 年,房地产行业共经历了 4 个周 期,每个周期的时间跨度为 2 年左右,前一年发展速度递增,后一年发展速度递减。从先升后降的趋势划分,商品房与二手房的周期区间一致,分别是 2006 年 8 月-2008 年 11 月、2008 年 12 月-2010 年 8 月、2010 年 9 月-2012 年 4 月、2012 年 5 月-2014 年 12 月、2015 年 2 月- 现在。从区间内看,二手房变化却比商品房更为敏感,具体表现在二手房区间内波幅更大, 且区间内拐点出现时间通常较商品房房更早 3-5 个月;以区间段 2008 年 12 月-2010 年 8 月为 例,该区间内,新房住宅现房销售面积变化幅度为 70%,拐点出现在 2009 年 11 月;而重点城 市二手房住宅销售面积变化幅度皆在 200%以上,北京地区更是达到 1600%,拐点出现在 2009 年 9 月。

    自 2015 年 1 月以来,房地产行业上涨阶段已过 1 年,并且二手房销售面积在 2016 年 2 月已出现拐点。从历史趋势上看,房地产行业增速即将进入下行空间。

重点城市二手房住宅销售面积周期性变化

北京二手房住宅销售面积周期性变化

    2、房地产与家具行业之间的关联性

    我国家具行业与房地产行业密切相关,家具行业消费市场主要来源于人们购买房产后配 套购买家具的需求,受房地产市场住宅商品房和二手房交易市场的影响较大,两者一直被认 为有极强相关性。数据显示,家具行业增速变化与房地产行业增速变化趋势大致吻合,家具行业较房地产行业有 5-12 个月的滞后。以房地产周期 2008 年 12 月-2010 年 8 月为例,房地 产行业在 2008 年 12 月开始上涨,家具行业在 2009 年 4 月开始上涨,两者时差 5 个月;房地 产行业在 2009 年 12 月出现拐点,而家具行业在 2010 年 12 月出现拐点,两者时差 12 个月。

    此轮商品房销售增速高点大概率已经出现(2016 年 2 月至 7 月以来逐月累计增速分别为 28.2%、33.1%、36.5%、33.2%、27/9%、26.4%),但考虑到家具行业限额零售增速的滞后性, 预计未来半年依然可以保持较高增速。此外,由于家具零售消费品属性,即使在 2008 年、2012 年、2015 年上半年商品房面积销售同比下降,家具行业限额以上零售增速依然维持在 10%以上 水平(2015 年特殊,不到 10%)。

家具行业与房地产行业相关性(商品房现房销售累计同比)

    3、家具行业对建材市场的影响

    家具行业增速步入下行通道,行业增速已由过去 30%-40%,下降到 2015 年 9%。根据国家 统计局数据显示,2015 年我国家具类零售额 2445 亿元,同比增长 16.10%;2016 年上半年, 家具类零售额 1249 亿元,同比下降 0.93%至 15.60%。

2000-2015年家具行业零售额变化

    随着我国居民生活水平不断提高,居民对生活品质要求的提升不断为家居行业提出新要 求,从最初仅为满足家居产品功能性需求,到目前美观+功能性+个性化需求同时满足。在 “互联网+”的浪潮下,传统线下家具商场与互联网的结合,又为家具行业重新优化整合资源 配置,倒逼产业重构提供新的机会。

2013-2016年建材家居卖场销售额

红星美凯龙近年业绩增速

    受家具市场不景气以及前几年家具卖场过度扩张的影响,近三年建材家居卖场销售额逐 年下降,2015年建材家居卖场销售额为10844.5亿元,同比下降10%,建材家居卖场的销售模式进入衰退阶段。以家具卖场龙头企业红星美凯龙(表现优于行业内大部分公司)为例,其近 三年公司主营业务收入、净利润增速均呈现下降趋势,2015 年其主营业务收入为 875,612 万 元,同比增速10.35%;净利润为409,807万元,同比增速9.53%。目前,红星美凯龙、居然之家等本土品牌放缓开店速度。

本文采编:CY317

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