2017年中国房地产行业发展趋势及商品房销售面积、新开工面积、商品住宅潜在库存预测【图】

2016-11-22 06:45

2014年初开始，房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态，土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投资乃至宏观经济增长的痛点。在此背景下，政府出台一系列刺激政策。2014年11 月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局；2015年央行联合多个部委出台 “330”新政，降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税，随后各地纷纷出台配套政策；2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上，“去库存” 被定位为中国2016年的五个主要任务。

多重政策叠加的效果不断释放，一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市场表现差强人意，造成了严重的分化格局。从价格来看，2015年3月起，一线城市连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格环比涨幅转正，但是仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距不断加大。相对价格来看，二三线城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与二三线城市价格比不断攀升，2016年9月，一线城市与二线城市价格比达到3.5，与三线城市价格比值达到5.51。

2014 年至今百城房地产价格环比走势（%）

2014 年 1 月至今百城房地产相对价格变化

将城市分为四个大组，第1组是一直严格执行限购的4个一线城市，第2组是本轮政策收紧后重启限购的15个二线或准二线城市，第3组是未限购的19个二线城市，第4组是三四线城市。分别统计并分析预测了这四组城市的土地出让、新开工和销售情况，对于住宅和商品房进行了分类测算，最后加总得出全国的整体预测情况。

城市分组情况

一、成交面积测算：预计 2017 年全国商品房销售面积同比下降 11%

1）持续限购城市住宅用地出让建面自2008年以来一直低于新建住宅成交面积，结合这些城市良好的基本面情况，新建住宅市场处于供小于求的状态、具备较强的稀缺性，成交基本上由供给决定，2012年以来与新开工的匹配程度非常高。考虑到招拍挂土地出让持续下降，新增供给主要来自旧城改造、城市更新、二手土地等存量资源（这也是为什么新开工一直高于招拍挂土地出让），预计持续限购城市未来的住宅新开工面积将进一步降至4500万平米，2017年持续限购的一线城市住宅成交面积约为 5400-5500万平米。

持续限购城市新建商品住宅（万平米）

重启限购二线城市新建商品住宅（万平米）

2）住宅供给相对紧张，政策收紧后对需求有较强的负面影响。重启限购城市宅地成交建面已经连续3年低于住宅新开工和住宅成交面积，与第 1组城市类似，反映了新建住宅的供给稀缺性，而2013年限购放开后，2013-2016年的成交都超过了2009年的水平，也体现了旺盛的需求。但是，2016年政策收紧打击精准，对于外来投资需求和本地改善型需求的负面影响或将超过10-11年，同时，考虑到2013年以来住宅新开工的持续下滑，预计2017年第2组城市的新建住宅成交面积同比2016年的预测值将下降15%，至2.04亿平米左右。

3）供给相对充裕，需求保持平稳。此次政策未收紧的二线城市集中在中西部地区和东北地区，这些二线省会城市的需求热度因人口净流入较少或呈现净流出而相对较低，2008-2015年住宅成交面积一直维持在1.8亿平米左右的水平。即使在第1组城市持续限购、第2组城市重启限购的情况下，需求并不会仅仅因此而溢出至这些二线省会城市。从过去几年的土地出让和新开工情况来看，相比第1 组和第2组城市，第3组城市堆积了较多的库存。预计2017年第3组城市的住宅成交面积同比2016年的预测值下降12%，至1.9亿平米左右。

4）三四线城市整体需求较弱，并且供给相对过剩。可以看到，与其他三组城市相比，第4组城市2015-2016年的住宅新开工面积与销售面积基本相当。并且，与第3组城市类似，三四线城市住宅成交也在2013年见顶（第1组城市新建住宅成交下降主要是受制于新房供给稀缺）。行业进入白银时代之后，区域分化显著，基本面较好的城市可以持续吸引人口净流入。预计2017年第4组城市新建住宅成交面积在7.6亿平米左右，同比2016年的预测值下降8%。

未重启限购二线城市新建商品住宅（万平米）

三四线线城市新建商品住宅（万平米）

综合来看，预计2017年全国新建商品住宅成交面积约为12.14亿平米，较2016 年的预测值13.49亿平米（同比2015年的11.24亿平米上升18%），同比下降10%。结合住宅成交占商品房成交面积的比重测算，预计2017年全国新建商品房成交面积约为13.71亿平米，较2016年的预测值15.39亿平米（同比2015年的12.85亿平米，上升 20%），同比下降11%。

4组城市商品住宅成交面积占比情况

4组城市商品住宅成交面积占商品房比重

全国商品房销售面积及其同比预测

二、潜在库存测算：预计 2017、2018 年全国新建住宅潜在库存将小幅回升

从两个维度去考察上述四组城市的新建商品住宅库存情况。第一是每年的新增供给量与每年的销售量的比较，分别用近三年宅地出让建面和住宅新开工面积去比上近三年的住宅销售面积。第1组城市（四个一线城市，持续限购城市）住宅用地出让及其稀缺，招拍挂新增住宅用地供给不到住宅需求的60%，住宅新开工与住宅需求之比也在四组城市中最低，刚好处于供需平衡，两个指标之间的差异反映了一线城市的宅地供给更多地来自于存量改造、城市更新，而非招拍挂供地；第2组城市（热点二线城市，重启限购）从宅地和新开工两个角度与需求比较都保持相对均衡；第3组城市（非热点二线城市）供给略高于需求；第4组城市（三四线城市）的宅地供给相对平稳，但是新开工层面上的新增供给相对于需求的过剩程度位列四组城市之首。因此，从中短期来看，第1组城市的房价依然有一定的上涨动力；第2组城市在政策收紧需求回落的负面影响下，房价存在回调压力；第3组城市和第4组城市预期未来房价仍将处于相对低位稳定状态。

近三年宅地出让建面/近三年住宅销售面积

近三年住宅新开工面积/近三年住宅销售面积

第二，基于历史存量数据和近年新开工和销售去化数据，推算四组城市的新建商品住宅历史库存情况。关于新建商品住宅的库存数据有两个来源，一个是各个城市的房管局，统计口径通常是拿到预售证但尚未销售备案的量，另一个是国家统计局，统计的口径是开发企业已竣工但尚未出售或出租的量。因此，统计局口的数据存在一定的低估。

估算方法如下：

T年末的施工面积 = T年内的新开工面积 + 此前跨入T年内的继续施工面积 + T年内的竣工面积（该公式为统计局的统计指标定义）

T年末的潜在库存 = T年末的施工面积 - T年内的竣工面积 + T年末的待售面积（已竣工但未出售） - （T年内的销售面积 + T-1年内的销售面积 * (1-k) ）

这个估算方法的假设前提是，T-2年及其以前的销售面积，在T年末的时候已经全部竣工，即满足期房销售标准的住宅在销售后的2年内竣工；而在T年当年销售的住宅在T年内尚未竣工。这两个假设是比较合理的。至于T-1年销售的住宅有多少比例在T年内竣工，也就是竣工率系数k，假定k=75%，也就是说，在T-1 年前三季度预售的住宅，在T年内竣工，预售到竣工的周期为1.25年。

按照上述估算方法，截至目前，全国新建商品住宅的潜在库存约为34亿平米，去化周期约37个月，换言之，即使不考虑新增的土地供给，全国一手住宅潜在供应按照过去一年的销量计算，可供销售约3年。

分组城市来看，第1组城市（一线城市）的潜在库存约6100万平米，去化周期约14个月；第2组城市（限购重启的二线城市）的潜在库存约3.8亿平米，去化周期约26个月；第3组城市（未重启限购的二线城市）的潜在库存约5.4亿平米，去化周期约34个月；第4组城市（三四线城市）的潜在库存约24.7亿平米，去化周期约43 个月。

全国新建商品住宅潜在库存分布（亿平米）

全国新建商品住宅潜在库存去化周期（月）

展望2017年和2018年，根据之前对于分组城市的销售面积的测算，第1组城市（一线城市）库存基本将继续保持低位，特别是在新增土地供给缓慢释放、需求持续旺盛的背景下（2017年上升主要是因为2016年新开工同比增长所致）。

第2组城市（重启限购的二线城市）得益于销售的爆发式增长，去库存效果明显，但是随着政策收紧落地后，住宅成交将会持续回落，同时，第2组城市2016年宅地出让和新开工也有一定幅度的增长，预计会带来较多的潜在新增供给，因此2017、2018年的潜在库存量将会连续回升。

一线城市新建商品住宅潜在库存预测

重启限购二线城市住宅潜在库存预测

第3组城市（未重启限购的二线城市）尽管没有政策收紧，但成交的热度原本就低于第1组和第2组城市，在行业小周期17年整体进入量价齐跌的影响下，预计2017年潜在库存将有小幅上升，回到15年的水平。

第4组城市（三四线城市）在2016年上半年整体去库存的政策环境下，潜在库存也出现了一定的下降。但类似于第3组城市，三四线城市需求的持续性要弱于第1组和第2组城市，因此，预计三四线城市的潜在库存在2017年将重新回升。

未重启限购二线城市潜在库存测算

三四线城市潜在库存测算

三、成交金额测算：预计 2017 年全国商品房成交金额同比下降 7%

根据前面对于四组城市的住宅成交面积和潜在库存的测算，叠加需求持续透支、政策收紧落地、商业银行按揭贷款利率边际上行的综合影响，2017年整个行业小周期将从2016年下半年的量跌价升进入量价齐跌。基于前述判断，未来各个城市的名义房价将陆续环比下滑，不过，从同比的角度来看，在货币政策没有出现整体收紧的情况下，名义房价整体同比仍将保持一定的升幅。使用统计局给出的住宅销售金额除以住宅销售面积来测度分组城市的房价水平。

本轮热点城市调控全部涉及对外地需求限购

本轮热点城市调控对二套房信贷全面收紧

考虑到新增供给的稀缺性和需求的持续旺盛，第1组城市（一线城市）的房价在2017年将继续保持8%左右的同比升幅，与可支配收入增速相当；第2组城市（重启限购的二线城市）在政策收紧后，特别是外地需求和投资需求被精准打击，房价短期内很难再出现2016年的快速上涨，预计2017年同比小幅上升3%；第 3组城市（未重启限购的二线城市）受政策的负面影响较小，且2016年房价整体上涨幅度低于第1 组和第2组城市，预计2017年房价将保持小幅上升，幅度大约在2%；第4组城市（三四线城市）的房价基数较低，在2016年同样经历了较大幅度的上升后，预计2017年仍将小幅上升，幅度大约与通胀相当，预计为2%。

第1组城市住宅名义价格及其同比

第2组城市住宅名义价格及其同比

第3组城市住宅名义价格及其同比

第4组城市住宅名义价格及其同比

综合来看，预计2017年全国新建商品住宅成交金额约为9.03万亿元，较2016 年的预测值9.75万亿元（同比2015年的7.28万亿元上升34%），同比下降7%。结合住宅成交占商品房成交金额的比重测算，预计2017年全国新建商品房成交金额约为10.68万亿元，较2016年的预测值11.43万亿元（同比2015年的8.73万亿元，上升31%），同比下降7%。

4组城市商品住宅成交金额占比情况

4组城市商品住宅成交金额占商品房比重

全国商品房销售金额及其同比预测

四、新开工和投资测算：预计 2017 年新开工同比降 6.9%，投资同比升 2.5%

新开工面积方面，按过去土地出让的情况去进行预测，从历史上看，当年的住宅新开工与上一年及当年的宅地出让有较强的正相关性。
第1组城市（一线城市）的宅地成交连续三年下降，特别是2016年（北京2016年基本没有新增供给宅地），预计2017年一线城市住宅新开工面积约4771万平米，较2016年的预测值下降5%，基本与2015年持平。

第2组城市（重启限购二线城市）的宅地成交在2014、2015年经历连续两年下滑后，在2016年有所回升，反映了开发商2016年重点在这些城市布局。因此，预计2017年重启限购二线城市住宅新开工面积约2.18亿平米，较2016年的预测值上升5%。

第1组城市宅地成交与住宅新开工增速

第2组城市宅地成交与住宅新开工增速

第3组城市（未重启限购二线城市）的宅地成交下滑明显，2014、2015年两年同比分别下降33%、25%，因此，预计2017年未重启限购二线城市住宅新开工面积约1.5亿平米，较2016年的预测值下降10%。

第4组城市（三四线城市）的情况与第3组城市类似，宅地成交在2014、2015年同比分别下降40%、23%，并且，考虑到房企目前布局主要以一二线城市为主，三四线城市的新开工情况依然不容乐观，预计2017年三四线城市住宅新开工面积约6.13 亿平米，较2016年的预测值下降13%。

第3组城市宅地成交与住宅新开工增速

第4组城市宅地成交与住宅新开工增速

综合来看，预计2017年全国新建商品住宅新开工面积约为10.29亿平米，较 2016年的预测值11.31亿平米（同比2015年的10.67亿平米上升6%），同比下降9%。结合住宅占商品房新开工的比重测算，预计2017年全国新建商品房新开工面积约为15.43亿平米，较2016年的预测值16.58亿平米（同比2015年的15.45亿平米上升7.4%），同比下降6.9%。

全国商品房新开工面积及其同比展望