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2016年全国商品房销售量、土地成交量及房价走势分析【图】

商品房 2017-01-22 06:06

2016年1-11 月，全国房地产开发投资同比名义增长了 6.50%，增速比 1-10 月份下降了 0.1 个百分点。同时，1-11 月的房屋新开工面积、商品房销售面积以及商品房销售额也均有一定的增长，但是增速正在放缓。可以看到，总体而言全年房地产行业依然保持了高增长，特别是在土地购置方面，同比下跌幅度已出现收窄的情况。由于一线城市和二线核心城市受到限购政策的影响，第四季度开始各项指标均有所回落。

房地产开发投资额及同比数据

资料来源：公开资料整理

商品房销售额及面积数据

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11 月 100 城市住宅用地面积环比增加了 68.90%。其中，一、二线城市的土地成交量有所上升，三线城市住宅用地面积交易量较上月下滑了 14.53%，说明房企对二三线城市的补库意愿正在增加。由于 2016 年一二线城市投资占比更大，尽管房地产投资增速有所放缓，但房地产投资总额仍在高位并且趋势在短期内难见拐点。同时，从全国整体数据看，2016 年土地价格的大幅增长带动房价的出现明显的变化，而区域的走向也同样影响企业拿地的方向。2016 年房企全面回归一、二线城市，包括人口较为集中的三线城市，这也造成了土地市场的冷热不均，大城市的优质地块的价格竞价激励、水涨船高；而三四线城市的土地出让则显得困难的多。

全国100大中小城市土地交易量

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全国100大中小城市土地成交总价

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2016年1-11 月份，商品房销售面积为 135,829.00 万平方米，同比增长 24.30%，增速比 1-10 月份回落 2.50 个百分点。其中，住宅销售面积增长 24.50%，办公楼销售面积增长 31.40%，商业营业用房销售面积增长 17.50%。商品房销售额 102,503.00 亿元，同比增长 37.50%，增速回落 3.70 个百分点。其中，住宅销售额增长 39.30%，办公楼销售额增长 46.50%，商业营业用房销售额增长 20.10%。

分类商品房销售面积及同比

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分类商品房销售额及同比

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从数据可以看出，2016 年商品房销售面积累计同比均为正增长，且上半年出现了增速大幅上行。纵观历史数据，发现 2009 年增速回正且持续上升，并一直延续这个趋势至 2011 年底。同时也可以看到销售数据有不可持续的大幅增长。2017 年商品房销售面积同比增速将逐步放缓，或者会出现负增长的局面。理由是，2015 年被压抑的需求在 2016 年得到释放。但是房价的过快增长对经济发展有害无利，随着各地房地产政策的陆续出台，2016 年第四季度起销售数据出现下滑的趋势。而且政策均有一定的延续性，因此预计 2017 年上半年房屋销售将出现明显下滑。

全国商品房销售面积及同比

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全国商品房销售额及同比

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全国重点城市交易量变化（单位：万平方米）

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按揭贷款利率的变化将会是左右房价的一大因素。换句话说，杠杆率的变化对购房者的购买力将会有很大影响。预计 2017 年个人按揭贷款利率将呈现向上趋势。在一线城市，受到政策的变动，居民在购房时能用到的杠杆受到了限制，购房能力受到遏制。二线城市虽然区域优势较为明显，人口集中度也较高，但调控政策的出台势必会抑制一部分以投机为目的的投资客，也会使购房者对入房市持观望态度，价格会有下降空间；三线城市则仍然将持续去库存的状态，对房价的上涨不具有支撑。

个人按揭贷款数额逐年升高

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个人住房贷款利率将出现拐点

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2016年1-11 月份，全国房企进行的房屋施工面积为 745,122.00 万平方米，同比增长 2.90%，增速环比下降了 0.4 个百分点。其中，住宅施工面积 511,416.00 万平方米，同比增长 1.60%；房屋新开工面积 151,303.00 万平方米，同比增长 7.60%，增速下降了 0.50 个百分点。其中，住宅新开工面积 104,776.00 万平方米，同比增长 7.90%；房屋竣工面积 77,073.00 万平方米，增长 6.40%，增速回落 0.20 个百分点。其中，住宅竣工面积 56,379.00 万平方米，增速为 5.30%。

全国房屋施工面积及同比情况