2019年上半年重庆市房地产政策、各区房产楼市产销现状及重庆市房地产发展前景分析

    一、政策

    2019年5月29日，我市积极拓宽落户渠道，实施人才落户“宽门槛”政策。随后，公布“重庆英才计划”，计划用5年左右的时间，遴选支持重点领域、重点产业、重点行业的高层次人才2000名、团队500个，营造良好的人才发展环境。

    “ 宽门槛” 政策：放宽人才界定标准，拓宽人群服务范围；不设年龄务工年限，直系亲属可以随迁： 所有人才落户，均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制，甚至没有年龄限制；自愿选择落户地点，高层次人才一对一迁户；简化申请材料，优化审批流程： 提交户口申请材料时，不需提供复印件；均由派出所审批完结，办理时限为25个工作日，市内迁移的不超过10个工作日。

重庆英才计划

数据来源：公开资料整理

    重庆降低入户门槛，推出人才引进优惠政策，旨在人才强市，促进重庆经济良性增长，同时，这些政策的实施，会吸引大量人口，对带动商品住宅消费具有积极作用。

    5月10日，市教委印发了《关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知》，公布2019年义务教育招生入学政策，首次明确规定：从今年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款，保障义务教育招生入学机会公平。

    本市户籍的适龄儿童、少年在户籍所在地就近入学，所有义务教育阶段公办、民办学校均不得采取考试方式选拔学生，也不得以招收推优生、保送生、特长生等方式招生；小学新生实行“三对口”入学原则，即学龄儿童与父（母）的户口、房屋产权证明（或房屋产权证、购房正式合同）和实际居住地一致，在对口学校入学；禁止义务教育阶段公办学校招收择校生；从2019年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。对违反相关规定、造成不良影响或严重后果的学校，视情节轻重给予约谈、通报批评等，并追究相关部门、单位及人员的责任。

    该政策有效针对近年来高价“学位房” 和开发商虚假宣传学位房的现象，旨在保障义务教育招生入学机会公平，同时，进一步规范房地产市场。

    二、土地供销量

    本月主城区商住类土地供应 37 宗地共计3489 亩， 成交 26 宗地共计2696 亩，土地市场供应量和成交量同比环比均大增。

2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况

数据来源：公开资料整理

2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况

数据来源：公开资料整理

    5 月土地 市场成交总额 为 220 亿元，环比猛涨 529% ，创 2017 年7月以来新高 ；楼面地价 7276 元 /m²，环比下跌7% ；本月溢 价率 为 26% ，环比 下跌 49% ，其中，大渡口中心一地块溢价率最高，为 86% 。

2019年5月重庆主城区商住类土地成交价情况

数据来源：公开资料整理

    从整体来看 ，5 5 月北区集中供应， 两江新区（150 万方）、 北碚区（ 81 万方 ）和渝北区 （ 51 万方 ）供应量 较大，占总供应量 78% ； 两江新区（ 105 万方）成交量领先；从成交价格来看，大渡口区 和 九龙坡区均破“9 9 ” ，楼面地价在 9400- - 9800 元/ / ㎡ 之间， 大渡口中心和大杨石滩子口。

2019 年5月重庆主城区商住土地区域供销情情况

数据来源：公开资料整理

    三、 房产市场

    本月商品房市场供应环比略升，成交量环比下降， 新增供应 255 万方 ，环比上升 8% ；成交 273 万方 ，环比下降16 % ；本月商品房成交均价为 11884 元 / m² ，环比上涨 4%。

2019 年5月重庆主城区商品房供求价走势

数据来源：公开资料整理

    截止5月存量为 2695 万方 ，去化周期为 10 个月 ；本月销售量下降， 使存销比升至 9.9 ， 去库存压力加大。

2017- 2019 年5月度主城区商品房存量及去化走势

数据来源：公开资料整理

    巴南区供销量领先 ，新增供应 53 万方 ，主要是龙湖春江天镜 （5 5 万方）、蓝光水岸公园 （4 4 万方 ）等项目支撑供应 ；销售 54 万方， 其中招商依云江湾、 融创欧麓花园城 、 千江凌云等项目放量。

    渝中区均价仍领先，主要受来福士广场、融创白象街、鹅岭峯等高价项目拉动；大渡口区为价格低区，主要受跳蹬、钓鱼嘴等区域成交影响。

    商品房市场仍 以住宅成交为主，占比90% ，环比增长2 2 个百分点， 同比增长 11个百分点；商务市场和商业市场份额环 比均增加1个百分点；车库成交占比为 4% ，环 比下降3 个百分点。

    商品住宅新增 供应 217 万 方 ，环比增加 17% ，同比增加 13% ；成交 244 万方，环比下降 15%，同比增长 5% ；商品住宅成交均价为 11982 元 / m² ，总体平稳。

2019 年5月重庆主城区商品住宅供求价走势

数据来源：公开资料整理

    住宅存量连续第5 个月下降，截止5月底剩余 525万方 ，环比下降 5% ；去化周期 2.3 个月，本月住宅供应加大，销量下降，存销比上升至 2.2。

2019 年4月度主城区商品住宅存量及去化走势

数据来源：公开资料整理

    商品住宅市场仍以高层成交为主，占比 78% ，环 比扩大2个百分点， 同比扩大9个 百分点；洋房产品成交占比为 17% ，环比同比均持平；别墅产品成交环比回落2个百分点，同比回落8个百分点。

    商务市场新增供应 13 万方，环比下滑 17 % ，有新华协信中心（4.7万方）、 重庆总部城（2.0 万方）等七个项目备案；成交 10 万方 ，环比持平，连续6个月保持供大于求的态势。商务产品成交均价为 10360 元 / m² ，保持平稳。

2019 年5月重庆主城区商务市场供求价走势

数据来源：公开资料整理

    四、 楼盘

    主城区共监控到41个项目开盘或加推，共推出5833套，认购4565套，整体认购率为78%，为2019年最高值。

重庆月度销售面积TOP10

数据来源：公开资料整理

月度单盘销售额TOP10

数据来源：公开资料整理

    五、行业前景

    1、宏观政策

    全国楼市政策仍将延续平稳态势，各地因地制宜，调控政策也将呈现“有松有紧”的分化趋势，旨在建立房地产市场的长效机制，保证房地产市场的健康平稳发展。

    2、土地市场

    根据目前供应的土地来看，土地市场热度将持续，潜力热点板块土地受房企追捧，竞争激烈，价格将走高。

    3、商品房市场

    各大房企面临年中业绩考核，必将加大推盘力度，并推出相应优惠政策，预计商品房供销量持续上涨，成交均价平稳。

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国重庆市房地产行业市场专项调研及投资前景预测报告》