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广州房地产限价令出台 开发商放量备战五月

2013-04-25 13:29:56

    内容摘要:4月22日,广州国土房管局发布通知,从4月24日起,全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度,开发企业必须接受国土房管部门的价格指导。

    4月20日,位于广州花都的新鸿基旗下住宅御华园莫奈金峦二期开盘,当天售出300套房源。莫奈金峦走在了前面。两天之后,形势大变。

    4月22日,广州国土房管局发布通知,从4月24日起,全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度,开发企业必须接受国土房管部门的价格指导。

    北京、深圳、广州的限价令,显示房地产调控的思路转变:一线城市从限需求到限制开发利润,参与房价上涨的溢价分配,从而抑制投资投机需求,将内生性消费需求更多地释放到二三线城市。

    开发商放量备战五月

    此次新政推出的背景是广州房价上涨压力巨大。

    本报记者从广州多位开发商及业内人士处获悉,广州一季度的新房成交均价已经超标,如果房价继续上涨,广州市政府今年可能难以完成房价控制目标。2013年广州的房价控制目标要低于广州人均可支配收入净增幅。

    据广州业内人士估算,预计广州今年的房价调控目标为上涨8%左右。而据国家统计局数据显示,3月份,广州房价同比涨幅已达11.2%,与北京并列第一,调控房价压力巨大。因此,广州业内传言,接下来广州房价必须停涨,否则难以实现房价控制目标。

    广州市常务副市长陈如桂此前亦表示,广州要调房价,比其他城市的压力都要大得多。主要因为广州中心城区高端住宅不断推出,价高量大,要整体调控比较困难。

    对于此次出台的限价令,广州开发商选择了加快推盘。保利地产有关人士认为,今年上半年是重要的销售窗口期,公司将备足货源抢市场。

    根据搜房网数据统计,“五一”期间,广州全市在售货量约6万套,中小户型超过六成,新推货量预期约为1.7万套;5月广州十区两市预计有74盘推出新货,环比4月上涨51.02%。新鸿基地产代理有限公司执行董事周国贤认为,尽管这几年地产调控措施频出,公司对内地市场依然有信心,内地已经习惯了政府主导下的市场经济,买家的适应能力比香港好很多。

    逆市场化措施效果有限

    中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,以北京、深圳、广州为代表的一线楼市执行限价政策,将影响成交价格停涨。从执行限价的效果来看,目前北京新建住宅已经停涨。未来,如果没有限价房入市稀释房价,北京预售证监管的力度不会降低。

    21世纪不动产分析师张磊说,北京将自住、改善型需求的普通商品房,纳入限价房管理的行政限价措施,有

    助于从平均数据上控制房价涨幅。“新限价房”概念会进一步提高远郊新建商品房的优势,促使二手房卖方对出售房源价格作出一定让步,从而延缓二手房价格的上涨趋势。

    在深圳,国土委从3月份就开始布控限价,本报记者获悉,深圳房企已分批接受了国土委的培训和指导,对每个项目而言,后一月的涨幅将不得高于前月。

    深圳中原地产副总经理贺晓丽指出,限价叠加限购后的影响很大。2011年开始,受限购限价政策的持续影响,深圳新房价格处于负增长和零增长的状态,一批大型开发商调低了旗下项目的价格。不排除今年还会出现这种现象。

    对广州限价令的影响,中原地产项目部总经理黄韬表示,可以预见未来广州对楼盘销售价的管理将更加严格,特别是对于高价楼盘的影响将会较大。

    美联物业全国研究中心总监徐枫认为,京深穗等一线城市对房价的强硬控制,意味着商品住宅的黄金十年已经结束;一线城市的去投资化已经启动。

    张大伟则认为,楼市调控思路已经出现了改变。限房价、竞地价,提高二手房交易税费,都明显体现了调控的新思路:政府参与房价上涨的利润再分配。限价房购买者自住的话,可以低价获得;如果再转让必须与政府分享溢价。

    在兰德咨询总裁宋延庆看来,这种行政管制的手段只能是短期执行,并不能长久坚持,否则对于稳定市场供需不力。

    “限价体现了行政化的特点,短期内能起到一定作用,但以行政手段干预市场是逆市场化的行为,是计划经济思维的一种回归。”中国房地产学会副会长陈国强()说,此前已有城市采取类似做法,但并没有取得预期效果,反而为未来房价的上涨再次埋下隐患,未来仍需考虑出台市场化的长效机制。
 

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