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地产的韧性正在逼近临界值?

2019-11-12 17:22:29

    1、地产确实有韧性。今年前九个月我国房地产投资增速仍有10.5%,商品房销售有望连续三年维持在17亿平米左右的天量水平,房价尽管回落,整体依然正增长。根据我们的测算,今年前三季度的GDP增长中,来自房地产的贡献达到22%,而且这还没有考虑与房地产相关的互补品生产。

    2、需求的韧性:追涨杀跌。前9个月棚改开工相比去年同期减少近50%,投资减少31%,刺激力度确实在减弱。我们认为房地产市场的需求,更多来自“追涨杀跌”带来的惯性。房地产和股市类似,交易量和价格会相互影响,而且具有量价一致的特征,很容易出现超涨或超跌。前两年房价大涨的“余热”还在,房价的整体回落速度较慢,需求就仍有一定支撑,而需求反过来又会支撑价格,带来了房地产市场的韧性。

    3、地产库存没那么低!商品房库存是衡量供给和需求相对强弱的重要指标。尽管统计局公布的商品房待售面积非常低,但这一统计其实远远低估了实际库存水平。我们测算的广义住宅库存已经在不断积聚,当前回到2013年底的水平。此外,二手房库存也需要考虑,尤其是近两年被大量限售。股票价格涨多了以后,往往会出现大股东“减持”的情况。而当前很多城市如此高的房价之下,限售“解禁”后或许也会出现“减持”。

    4、从2013到2014的过渡。从2010年到2013年间,我国房地产调控政策整体都是收紧的,但市场却持续的火热,2013年地产销量依然创出新高。殊不知“打败”金融资产价格的往往是价格本身,进入2014年以后房地产市场快速降温。近一年多住宅广义库存的触底回升,说明随着价格的上涨,供需关系已经在往差的方向走。而房价走平和下跌的城市逐渐增多,说明我们或许正在靠近量价齐跌的临界点。今年的地产市场如果是“2013年”的话,“2014年”是否还很远? 

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