房地产行业：销售如期下行 看淡政策看重业绩和估值

    事件：3 月16 日统计局公布房地产行业数据，2020 年前2 月累计商品房销售面积8475 万平方米，同比下降39.9%；累计新开工面积1.0 亿平方米，同比下降44.9%；累计房地产开发投资1.0 万亿元，同比下降16.3%。

    行业基本面各项数据，包括销售、新开工、开发投资和到位资金均大幅度恶化，但我们对各项数据未来的走势判断不一。

    销售：前2 月销售大幅度下滑符合预期，需求端政策加码有待观察。我们认为部分需求仅是被延后，后续销售存在一定自身修复的动力。当前需求端出台宽松政策的可能性偏低。但若后续包括销售和开发投资在内的数据进一步下滑，需求端政策出台的可能性会有所提高。我们认为今年的两会是一个重要的政策观察窗口期。

    新开工：受疫情影响施工现场复工、开工进度较慢，我们判断后续伴随复工率逐渐提高，房企仍将积极开工，但开工反弹力度或视销售反弹力度而定。

    开发投资：开发投资同比增速受疫情影响大幅恶化，三个分项数据建安投资、土地购置和其他（漏损项）尚未公布。我们判断开发投资主要受累于新开工大幅减少、净停工大量增加和土地购置大量减少的冲击而负增长。展望全年，我们认为开发投资受到竣工确定性较强的影响，大幅度下行的可能性较低。

    到位资金：各分项均大幅回落，后续国内贷款和自筹资金有望支撑到位资金。

    我们判断受到商品房销售面积同比大幅负增长近40%的影响，定金及预收款和个人按揭贷款等大幅下滑。另外，自筹资金和国内贷款的恶化显示房企并未从资本市场和银行体系获得大量的资金补充。我们判断后续伴随国内外货币政策宽松周期的延续，房企融资难度将大大降低，自筹资金和国内贷款有望成为房企补充到位资金的有力保障。尤其是商业银行，在稳住息差的动力下，有望对长久期高收益率的开发贷加以支持。

    投资建议：短期看淡政策，年报季中，房企业绩的确定性较强，且估值处于历史地位。中期看，货币宽松周期有望延续，房企加权融资成本有望降低；中小房企或出于流动性危机的考虑而出售自身较优质资产，现金流充裕的房企有望把握这一机遇改善自身土储结构。长期看，房地产刚需和改善性需求仍较充足，龙头中的成长型公司有望受益于市占率提升。推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份；可售货值充足、融资优势明显的金地集团；在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国。