房地产：区域分化取代能级分化 开发记录超越拿地能力

   市场销售景气依旧，不过传统意义上一二三线城市分化并不明显，反而是华东等强势区域明显好于华北等区域，区域分化呈现固化格局。

    新房销售高歌猛进。2020 年前5 月，全国商品房销售额同比仅下降10.6%，5月单月则同比增长14.0%。2020 年6 月单月，龙头公司合计销售同比增长15.8%。 二手房市场表现也良好。

   能级分化收窄。传统来说，市场质疑三四线城市的潜力。但房地产经营环境并不等同于房价上涨潜力，三四线政策更为温和，土地市场竞争并不激烈。更重要的是，今年以来我们并没有见到位于都市圈的三四线城市表现明显差过一二线。

   都市圈分化加剧，华东区域表现亮眼。华东市场表现出旺盛活力，而华北则相对黯淡。我们认为，人口的边际变化值得关注，2016 年之后华北核心城市常住人口增长乏力，二手市场卖房困难也限制了改善链条启动。而且，核心城市对周边地区有示范效应。另一个造成华北区域表现黯淡的原因是政策波动。尽管华北和华东区域政策松紧大体一致，但华北区域调控波动更加频繁，这也影响了居民住房消费的预期。

   关注华东区域占比。投资者历史上比较关注一二线城市占比，但我们认为核心都市圈内部的三四线城市去化并不困难。我们建议投资者关注华东区域的占比，因为导致华东区域市场景气的因素可能是持续的，并非短期的。目前来看，中国金茂、新城控股等公司在华东区域货值占比较高，开发经验较为丰富。

   风险因素：7 月之后受宏观经济影响，销售转淡的风险。

   投资策略：开发运营能力和资金成本因素更显重要，推荐被低估的重点房企。

    我们认为，目前企业整体拿地能力的差别更小，土地市场捡漏的可能性更小，除了存量货值区域布局差异外，企业的产品开发能力和资金成本都更加重要。我们看好被低估的重点房企和具有一定运营优势的蓝筹房企，推荐保利地产，龙湖集团，旭辉控股集团，金地集团，世茂集团，万科A，滨江集团和大悦城。