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物业管理:中期盈喜彰显业绩确定性

2020-07-29 17:12:27

    行情概述:本周(2020.07.20-07.24)物管板块继续保持增长,板块平均增长4.6%,滨江服务、弘阳服务和绿城服务一周涨幅分别为23.9%、23.6%和7.3%。YTD 涨幅前三的物管公司分别为滨江服务、永升生活服务和时代邻里,涨幅分别达到175.9%、162.6%和161.6%。

    中期盈喜彰显业绩确定性: 本周多家物管公司发布正面盈利预告,滨江服务、时代邻里、建业新生活、新城悦服务和雅生活服务预计归母净利润较去年同期增长分别不低于90%、70%、60%、50%和35%。物管公司业绩的高速增长主要受益于公司通过“内生+收并购+外拓“的方式迅速提升在管规模,同时中小型物管公司业主增值服务和非业主增值服务收入也迅速上升,公司整体运营效益的提升,带来收入和利润的高速增长。

    物管公司试水H 股全流通,提高流动性:7 月23 日,联交所批准雅生活服务9 亿股境外上市股份(转换H 股)上市及买卖,预计将于7 月29 日上市。雅生活服务实现H 股全流通将增强股票流动性,提升流通市值,H股股东更加多元化,也将进一步激励高管团队和员工发挥积极性,提升公司竞争力。此外,2020 年6 月,蓝光嘉宝H 股全流通申请获得中国证监会批准,有望流动性进一步提高。

    港股通持续增持龙头物管公司:截止本周,绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务和保利物业的港股通持股比例分别为10.0%、9.05%、7.77%、5.11%、2.82%和34.13%。本周港股通增持保利物业较多(增加1.71%)。预计9 月份能进入港股通的物管公司包括永升生活服务、新城悦服务以及宝龙商业等。

    物业管理行业将持续享受规模红利:在我们的报告《规模红利,聚焦“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5 年仍然享受4 大规模红利:1)房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升;2)资产证券化加速了行业的收并购整合;3)当前物管公司加大外拓力度,从住宅物管向多元物业业态拓展;4)物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。

    高成长高确定性是板块的主旋律:我们认为物业管理行业的行业属性,即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红,决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平,物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021 年34.4/24.4XPE。物业管理行业受益于4 大规模红利,板块正处于从1 到N 的快速拓展期,而增值服务正经历从0 到1的拓荒期。物管公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响。行业首选中海物业、永升生活服务、绿城服务,推荐关注时代邻里、雅生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务。

    风险提示:业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期

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