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房地产行业:销售强势收官 基本面稳中前行

2021-01-19 17:25:37

    报告摘要

    国家统计局公布数据显示,2020 年1-12 月,商品房销售面积176086 万平方米,同比+2.6%,商品房销售额173613 亿元,同比+8.7%。全国房地产开发投资141443 亿元,同比+7.0%。

    销售岁末提速,基本面保持稳健

    1-12 月销售面积同比+2.6%,较1-11 月上升1.3pct,增速进一步提升;销售金额同比8.7%,较1-11 月上升1.5pct,当月同比+18.9%,需求端持续向好。行业销售数据持续向好主要得益于居民购房需求的持续释放以及房企整体加大了供货量所致,供需两旺的现象持续演绎。由于2020 年一季度基数较低,我们预计2021 年1-2 月销售将延续向上趋势。

    投资持续向好,新开工回暖,竣工下滑,土地市场回温1-12 月房地产投资同比+7.0%,较1-11 月上升0.2pct,当月同比+9.3%,环比小幅回落。行业强势的投资增速主要系销售旺盛带动了房企的新开工补库存。未来在房地产融资政策收紧后,房企拿地意愿或有所减弱,对后续投资数据产生一定负面的影响,但建安方面,在开竣工端的回暖将持续拉动投资。整体来看,我们认为房地产投资增速仍将保持一定韧性,预计2021 年增速有望保持在6%左右。1-12 月新开工增速-1.2%,回暖0.8pct,在销售端仍保持较高的景气度下,我们对未来一段时间的新开工保持较为乐观的态度。1-12 月竣工面积同比-0.2%,降幅较1-11 月回落3.2pct,增速再次转负。我们认为随着房企结算高峰期到来,未来竣工面积增速有望持续回暖。

    1-12 月土地购置面积同比-1.1%,较1-11 月回升4.1pct;土地成交价款同比+17.4%,较1-11 月上升1.3pct。受房地产融资新规的影响,房企未来的资金来源或受一定影响,拿地节奏正在逐渐放缓。

    资金来源整体稳步回暖,银行放款速度有所放缓1-12 月房企到位资金同比+8.1%,较1-11 月上升1.5pct;分项来看,个人按揭贷款增速为+9.9%,较1-11 月回落0.7pct,单月增速为+3.7%,环比大幅下滑,我们认为主要系年底银行端放款速度有所收紧所致。其余资金来源数据均处于持续上升的态势。我们认为,随着融资监管政策的推进,销售回款对于房企到位资金的重要性将进一步凸显。

    本月观点

    1-12 月房地产销售表现优异,行业基本面继续向好,同时板块估值仍处历史低位,继续看好板块投资机会,建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展等。相关受益标的有融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。

    风险提示

    销售回暖不及预期,房地产调控政策收紧。

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